Eine wichtige Frage, die sich bei der Erstellung eines passenden Finanzierungskonzepts stellt ist, in wie weit eine Einbindung von öffentlichen Fördermitteln möglich und sinnvoll ist.

Eine Frage, die natürlich nur individuell im Einzelfall beantwortet werden kann, denn Fördermittel sind zum großen Teil Ländersache und jedes Bundesland hat seine eigenen Förderprogramme und Bedingungen.  Auf diese Programme können wir an dieser Stelle daher nicht tiefer eingehen – es sei nur soviel gesagt: Fördermittel sind im überwiegenden Teil der Bauherren und Immobilienkäufer eine Beimischung und reichen nur selten aus, um die gesamte Finanzierung darüber darzustellen.

Aber auch der Bund stellt Immobilienkäufern und Bauherren Fördermittel zur Verfügung – über die staatliche Förderbank KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Dabei stellt die KFW die Darlehensmittel über die finanzierende Bank zur Verfügung und tritt nicht direkt in Korrespondenz mit den Endkunden. Die finanzierende Bank übernimmt neben dem Risiko (durch Absicherung mit einer Grundschuld) auch jegliche Korrespondenz mit dem Institut.

Die Förderung wird zum größten Teil in Form eines verbilligten Zinssatzes weitergereicht, zu einem kleineren Teil aber auch über Zuschüsse bzw. Schuldenerlass.

Die wohnwirtschaftliche Förderung der KfW teilt sich auf in das Wohneigentumsprogramm, welches quasi das Standardprogramm ist, welches lediglich an eine Bedingung geknüpft ist – nämlich dass das zu erwerbende Objekt selbst genutzt wird. Für Besitzer einer bestehenden Immobilie gibt es alternativ das Programm Wohnraum Modernisieren, worüber entsprechende Modernisierungsmaßnahmen finanziert werden können.

Daneben gibt es noch Programme zu energiesparender Sanierung bzw. Modernisierung von bestehenden Immobilien und zum Neubau von Immobilien, die gewisse ökologische Standards erfüllen müssen.

Verbraucherschützer, Presse und Vermittler empfehlen häufig, öffentliche Fördermittel in eine Finanzierung einzubinden. Die Frage, die wir heute beantworten möchten ist, ob sich dies auch generell für die Kunden lohnt – bzw. wann es sich lohnt.

Verdeutlichen möchten wir das heute am Beispiel des Wohneigentumsprogramms:

Der entscheidende Faktor ist für viele natürlich der Zins. Während viele Banken die Zinsen täglich den Marktbedingungen anpassen, schwanken die Zinsen für das Wohneigentumsprogramm nicht. Im Schnitt passt die KFW die Zinssätze nur alle 6-8 Wochen an. Dies führt zwangsläufig dazu, dass die Zinsunterschiede zwischen Bankdarlehen und KFW Darlehen laufend schwanken. Je kleiner der Abstand ist, desto eher lohnt sich die Einbindung des KFW Darlehens. Idealer Weise liegt der KFW Zins unter dem Bankzins – häufig ist dies jedoch nicht der Fall. Ob dann die Einbindung der Fördermittel Sinn macht, hängt von einigen Rahmenfaktoren ab – beispielsweise erhalten Sie bei einigen Banken günstigere Zinsen, wenn KFW mit eingebunden wird – da diese Mittel bei der Zinsberechnung wie Eigenkapital gewertet werden. Hier kann es unter Umständen also wirklich Sinn machen – das muss man aber im Einzelfall in beiden Szenarien rechnen lassen.

Je höher der Zinsunterschied zu Gunsten der Bankzinsen ausfällt, umso weniger lohnen sich die Mittel.

Die generelle Empfehlung einiger Institutionen, immer KFW Mittel einzubinden, sollten Sie in jedem Fall bei Ihrem Berater hinterfragen – die Marktsituation muss immer berücksichtigt werden und entsprechende Analysen zeigen deutlich, dass die Frage nach Fördermitteln niemals pauschal zu beantworten ist.

Zuletzt möchten wir noch einige Aspekte aufzeigen, die es neben dem Zinssatz bei Berücksichtigung von KFW Mitteln zu bedenken gibt:

Weitere Vorteile: + Senkung des Beleihungsauslaufs bei diversen Banken, was deren Finanzierungmittel i.d.R. vergünstigt + Zusätzlicher Zinsrabatt bei einigen Banken

Nachteile: - Versicherungsgesellschaften können (noch) keine KFW Mittel vergeben - mindestens 1 tilgungsfreies Jahr (dadurch leicht höhere Zinszahlung) - ¼ jährliche Rate (Banken rechnen dagegen meist monatlich ab) - maximale Laufzeit (je nach Programm) zwischen 20 und 35 Jahren (damit u.U. höherer Tilgungssatz erforderlich als beim Bankdarlehen) - In einigen Programmen werden lediglich 96% der Darlehenssumme ausbezahlt (ggf. Finanzierungslücke) - Häufig keine Sondertilgungsmöglichkeiten - Häufig kurze Bereitstellungszinsfreie Zeit

Fazit: KFW Mittel bieten in gewissen Marktphasen Vorteile, da sie dem Darlehensnehmer zu einer Zinsvergünstigung verhelfen (direkt oder indirekt). Dem gegenüber stehen aber auch viele Nachteile, da die Programme wenig Flexibilität bieten. Allein bei der ¼ jährlichen Zahlungsweise sollte man stets seine Haushaltskasse gut im Blick behalten, damit die entsprechenden Mittel auch am Zahlungstermin zur Verfügung stehen. Meist sind Verbrauche an monatliche Zahlungsrhythmen gewöhnt.

Tipp: Lassen Sie sich in jedem Fall für die anstehende Finanzierung eine Variante mit und ohne KFW Mittel rechnen.

Egal ob Sie nach einer hervorragenden Beratung suchen oder einfach nur nach der günstigsten Kondition für Ihr Vorhaben – ein paar Grundregeln bei der Auswahl des richtigen Ansprechpartners gelten immer:

Daher eröffnen wir unsere neue Informationsplattform zum Thema Finanzierungen – Finanzierungsplatz.de -  mit einem kurzen, allgemeinen Überblick, wer grundsätzlich  Baufinanzierungen anbietet und was man auf der Suche nach dem passenden Kredit dabei beachten sollte:


 

Die Hausbank Die Hausbank ist in der Regel der erste Ansprechpartner, wenn es um die Finanzierung des neuen Eigenheims geht. In der Regel erhält man dort auch ein Angebot, sofern gewisse Grundregeln eingehalten werden wie z.B. geregelte Einkünfte oder keine Zahlungsschwierigkeiten bei der Kontoführung. Häufig sind die Angebote der Hausbanken aber großzügig kalkuliert und nicht die günstigsten am Markt. Selten hört man von Kunden, die von ihrer Hausbank von Anfang an einen top Zinssatz erhalten haben. Unser Rat: Angebot einholen ist Pflicht, mindestens ein Vergleichsangebot muss aber her, damit das Hausbank-Angebot bewertet werden kann. Ist das Verhältnis zur Hausbank ohnehin angekratzt, lohnt es sich ggf. nach einer neuen Gesamtbankverbindung umzusehen, denn wenn Sie als Interessent mit Gehaltskonto und Baufinanzierung winken, können Sie häufig auf Sonderkonditionen pochen.

 

Weitere Banken Neben der Hausbank gibt es natürlich eine Menge weiterer Geschäftsbanken in Deutschland, die Baufinanzierungen anbieten. Diese machen Interessenten auch gerne ein Angebot, da Baufinanzierungen für Banken häufig als „Ankerprodukt“ für eine langjährige Kundenbeziehung gesehen werden. Wer gut vorbereitet zum Termin kommt sammelt Pluspunkte. Dazu empfiehlt es sich, die Einkommensunterlagen wie z.B. Gehaltsnachweise sowie aussagekräftige Unterlagen zum neuen Objekt (z.B. Expose, Bilder, etc.) mitzubringen. Nicht wundern, wenn Sie an einen geschäftstüchtigen Berater geraten, der neben der Finanzierung zusätzliche Produkte an den Mann oder die Frau bringen möchte, denn der Verkaufsdruck an den Bankschaltern ist teilweise enorm hoch. Achten Sie deshalb darauf, dass man sich auf ihr Anliegen konzentriert – die Finanzierung ist wichtig, alles weitere lässt sich auch im Nachgang bei Bedarf regeln.

 

Finanzdienstleister Natürlich bieten sämtliche Finanzdienstleister und Finanzoptimierer mit 3, 4 oder mehr Buchstaben Baufinanzierungen an. Bitte bedenken Sie, dass es sich meist um Allfinanzvertriebe handelt. Die Berater müssen wahrhaftige Allroundtalente sein – Altersvorsorge, Finanzierung, Geldanlage… ein wirklicher Spezialist findet sich darunter nur selten. Rhetorisch und verkäuferisch sind die Berater meist sehr gut geschult und wirken professionell, fachlich zeigt die Praxis, dass dies häufig mehr Schein als Sein ist. Da es bei der Baufinanzierung in der Regel um hohe Summen und sehr viel Geld geht raten wir dazu, die Expertise des Beraters sehr genau zu prüfen und zu hinterfragen. Auch wenn Sie in der Betreuung bei Versicherungsfragen oder der Geldanlage rund um gut betreut werden – eine Finanzierung ist und bleibt ein komplett anderes Betätigungsfeld – wir raten hier tendenziell eher dazu, den Spezialisten aufzusuchen. Mögen Ausnahmen jedoch diese Regel bestätigen…

 

Finanzierungsmakler Hierbei handelt es sich um eine spezielle Form des Finanzdienstleisters. Kein Allfinanzvertrieb sondern reine Finanzierungsspezialisten, die sich ausschliesslich auf das Finanzierungsgeschäft spezialisiert haben. Der Vorteil liegt auf der Hand – der Vermittler agiert in aller Regel unabhängig und vergleicht für Sie die Angebote am Markt. Wichtigstes Kriterium ist aus unserer Sicht, dass der Makler unabhängig agiert. D.h. es sollte nach Möglichkeit keine Bank der Eigentümer (ganz oder teilweise) des Maklers / Vermittlers sein – was dann am Ende heraus kommt, können Sie sich selbst ausrechnen. Daneben sollte die der Auftritt seriös sein – jemand der von Anfang an nur mit günstigen Zinssätzen wirbt (und diese in den meisten Fällen nicht anbieten kann) muss immer mit Vorsicht begutachtet werden. Seriosität und Kompetenz sind hier ganz wichtig. Fakten statt Floskeln. Da sich in diesem Segment natürlich auch der ein oder andere Mitläufer engagiert, prüfen Sie auch hier genau Qualifikation und Erfahrungsschatz ihres Ansprechpartners.

 

Bausparkasse Eine in Deutschland sehr beliebte Form der Baufinanzierung ist das Bausparen. Mit einem Bausparvertrag dürfte nahezu jeder von uns schon einmal konfrontiert worden sein. Über das Für und Wider des Bausparens bzw. der Finanzierung via Bausparvertrag werden wir hier noch reichlich berichten. Für einen ersten Überblick sollten Sie jedoch folgendes wissen: Bausparkassen dürfen per Gesetz nur max. 80% des Objekts finanzieren. Des Weiteren sind Bausparprodukte in der Regel immer verbunden mit hohen (Abschluss)Kosten und Gebühren. Sie kennen sicherlich die günstigen Nominalzinssätze von 1% oder 1,95% aus der Werbung. Diese sind aber auch mit einer besonders hohen und schnellen Rückzahlung – meist im Zeitraum um die 5 Jahre – verbunden, was zu einer sehr hohen monatlichen Belastung führt und für den klassischen „Normalverdiener“ nicht bezahlbar ist. Setzen Sie die montlichen Raten herab, erhöht sich auch der vormals so günstige Bausparzins. Ein weiteres Manko ist die häufig fehlende Transparenz in Bausparkombinationen. Dort werden zwar viele Zinssätze für bestimmte Teilbereiche der Gesamtfinanzierung angegeben, selten aber ein Zinssatz über die gesamte Laufzeit. Errechnet man dann die Gesamtkosten zeigt sich häufig, dass diese Angebote effektiv bei Zinssätzen jenseits der 6% liegen. In der aktuellen Zinsphase – die sehr niedrig ist im langfristigen Durchschnitt – ist die Finanzierung via Bausparkasse nicht für Jedermann geeignet. Bitte niemals eine Finanzierung über die Bausparkasse abschließen, ohne ein entsprechendes Bankprodukt daneben verglichen zu haben.

 

Versicherung, Immobilienmakler, Bauträger Viele Teilnehmer, welche am Kaufprozess einer Immobilien beteiligt sind bieten an, eine günstige Finanzierung zu beschaffen. Beim Bauträger sitzt da der Finanzierungsspezialist praktischer Weise gleich mit im Verkaufscontainer, der Makler hat ebenfalls seine geeigneten Leute im Raum sitzen usw. Bedenken Sie, dass Sie hier keine Unabhängigen Spezialisten vor sich haben, denn die Interessenlage ist klar – die Immobilie soll gekauft werden und das so schnell und einfach wie möglich. Bedenken Sie dabei bitte, dass ein Immobiliengeschäft meist mit hohen Summen verbunden ist – meist 6stellig – und dies gehört unserer Meinung nach in die Hände von Profis. Häufig reichen Vertreter die Finanzierung einfach nur weiter an oben erwähnte Finanzierungsmakler oder Banken, um dafür eine Provision zu kassieren.

 

Fazit: Zusammenfassend empfehlen wir Ihnen, sich neben einem Angebot der Hausbank mindestens 1-2 weitere Angebote von Finanzierungs-Spezialisten einzuholen. Spezialisierte Finanzierungsmakler bieten hier sicherlich die meisten Vorteile, aber leider tummeln sich darunter auch ein paar schwarze Schafe. Schauen Sie genau hin, stellen Sie Fragen und schließen Sie nichts ab, was Sie nicht verstehen. Fragen Sie lieber einmal mehr nach, als am Ende draufzuzahlen. Willkommen zur deutschen Version von WordPress. Dies ist der erste Artikel. Du kannst ihn bearbeiten oder löschen. Um Spam zu vermeiden, geh doch gleich mal in den Pluginbereich und aktivier die entsprechenden Plugins. So, und nun genug geschwafelt – jetzt nichts wie ran ans Bloggen!